คำถามเกี่ยวกับการบริหารอาคารชุด
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ไม่ได้กำหนดการตั้งอนุกรรมการตรวจสอบงบดุลไว้แต่อย่างใด กรณีการจัดทำบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องมีการตั้งผู้ตรวจสอบบัญชีตามมาตรา 42/1 ซึ่งกรณีหากมีการทำบัญชีไม่ถูกต้องหรือทุจริตอย่างไร ผู้มีส่วนได้เสียชอบจะใช้สิทธิทางศาลเพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งในประเด็นดังกล่าวได้
การจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมผ่านสื่ออิเล็กทรอนิกส์จะต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ. 2544 และพระราชกำหนดว่าด้วยการประชุมอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ. 2563 ซึ่งเงื่อนไขหรือรายละเอียดเกี่ยวกับการดำเนินการตามกฎหมายดังกล่าวสามารถสอบถามรายละเอียดจากกระทรวงดิจิทัลเพื่อเศรษฐกิจและสังคมซึ่งมีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายดังกล่าวได้โดยตรง
การนำพื้นที่ส่วนกลางออกให้เช่าเป็นการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลางต้องได้รับมติจากเจ้าของร่วม ตามนัยมาตรา 48 (7) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ส่วนคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่ตามมาตรา 38 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4)
พ.ศ.2551 มาตรา 47 วรรคแรก กำหนดว่า เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียแทนตนได้ แต่ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่งจะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงในการประชุมครั้งหนึ่งเกินสามห้องชุดมิได้
กรณีนิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม หากกรรมการผู้มีอำนาจลงนามตามหนังสือรับรองของนิติบุคคลเข้าประชุมเอง สามารถออกเสียงลงมติได้ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่เจ้าของร่วมซึ่งเป็นนิติบุคคลมีกรรมสิทธิ์
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 42/3 กำหนดให้ การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุมระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควรและจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม มาตรา 4 กำหนดว่า “เจ้าของร่วม” หมายความว่า เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุด
ดังนั้น การส่งหนังสือเชิญประชุมจึงต้องส่งให้กับเจ้าของห้องชุดทุกห้อง
การใช้ทรัพย์ส่วนกลาง พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มาตรา 32(5) และ (6) กำหนดว่า ข้อบังคับต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง ดังนั้น การจัดการและการใช้ส่วนกลางจึงต้องเป็นไปตามที่กำหนดในข้อบังคับ การเปลี่ยนแปลงเส้นทางเดินรถยนต์รอบอาคารชุดที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง จึงต้องได้รับมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามมาตรา 48 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551
ทั้งนี้ หากอาคารชุดดังกล่าวเป็นอาคารชุดที่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ การดำเนินการเกี่ยวกับเส้นทางเดินรถต้องเป็นไปตามรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้วย
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 32 วรรคสอง กำหนดว่า การแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนไว้จะกระทำได้ก็แต่โดยมติของที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วมและผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันซึ่งการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับนอกจากที่กำหนดไว้ตามมาตรา 48 และมาตรา 49 ต้องได้รับมติที่ประชุมใหญ่ตามนัยมาตรา 44 สำหรับเอกสาร เพื่อประกอบการจดทะเบียนเป็นไปตามคู่มือประชาชนตามพระราชบัญญัติการอำนวยความสะดวกในการพิจารณาอนุญาตของทางราชการ พ.ศ. 2558 ของกรมที่ดิน
นอกจากค่าใช้จ่ายในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 18 แล้วพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถเรียกเก็บเงินจากเจ้าของร่วมตามมาตรา 40 ซึ่งกำหนดว่า ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้
1. เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า
2. เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่
3. เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนดได้
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4)พ.ศ.2551 วรรค 5 กำหนดว่า “การแต่งตั้งกรรมการ ให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ” ดังนั้น จึงเป็นหน้าที่ของผู้จัดการที่จะต้องนำรายชื่อกรรมการที่ได้รับแต่งตั้งไปยื่นจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 38 (2) กำหนดให้ คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่ผู้จัดการ ในกรณีไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกินเจ็ดวัน กรณีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ได้รับการแต่งตั้งตามนัยมาตรา 38 (2) หากคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดมีมติแต่งตั้งกรรมการคนใหม่ขึ้นทำหน้าที่ผู้จัดการตามนัยมาตรา 38 (2) แล้ว กรรมการที่ได้รับการแต่งตั้งขึ้นทำหน้าที่ผู้จัดการคนเก่าย่อมพ้นจากตำแหน่งผู้จัดการดังกล่าว
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 49 บัญญัติว่า มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
1. การแต่งตั้งหรือการถอดถอนผู้จัดการ
2. การกำหนดกิจการที่ผู้จัดการมีอำนาจมอบหมายให้ผู้อื่นทำแทน
ดังนั้น บุคคลที่จะได้รับการแต่งตั้งเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด จะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตามนัยมาตรา 49
สามารถใช้แบบฟอร์มการมอบฉันทะเป็นภาษาอังกฤษได้ แต่เมื่อนำมาใช้ที่สำนักงานที่ดิน จะต้องแปลเป็นภาษาไทยก่อนและมีการรับรองสำเนาโดยผู้แปล
การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วม ตามมาตรา 18 ต้องได้รับมติจากเจ้าของร่วม ตามมาตรา 48 (5) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ดังนั้นการแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมตามมาตรา 18 จึงต้องได้รับมติจากเจ้าของร่วม ตามนัยมาตรา 48 และมีผลนับแต่วันที่เจ้าของร่วมมีมติไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงโดยกำหนดให้มีการเปลี่ยนแปลงล่วงหน้าแต่ละปีได้
หากยังไม่เจอคำตอบ ?
ถามคำถามเพิ่มเติมหรือสิ่งที่คุณกำลังมองหา และเราจะช่วยคุณหาคำตอบ
คำถามเกี่ยวกับบริหารทรัพย์สิน
หากยังไม่เจอคำตอบ ?
ถามคำถามเพิ่มเติมหรือสิ่งที่คุณกำลังมองหา และเราจะช่วยคุณหาคำตอบ
ผลงานที่ผ่านมา
The Esse At Singha Complex
Laemson Estate
Belle Avenue 1-2
Trichada Tropical Villa
Chapter One Shine Bangpo
The Crest Sukhumvit 34
