thananun

อาคารชุด หรือที่เราเรียกว่าคอนโดมิเนียม ดูจะเป็นที่พักอาศัยที่สามารถพบเห็นได้เป็นปกติในเมืองไทย ซึ่งในแต่ละโครงการก็จะมีบริษัทบริหารทรัพย์สิน หรือ “นิติบุคคล” คอยดูแลโครงการ ซึ่งวันนี้เราจะมาทำความรู้จักว่าหน้าที่ของนิติบุคลลอาคารชุดมีอะไรบ้าง และทำไมถึงจำเป็นถึงจะต้องมี การบริหารนิติบุคคลอาคารชุด เป็นเรื่องที่กฎหมาย พรบ.อาคารชุดกำหนดให้มี โดยที่บริษัทเหล่านี้จะเข้ามาดูแลผู้พักอาศัยและคอยดูแลภาพรวมความเป็นอยู่ของโครงการ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการ ซ่อมแซม ปรับปรุง หรือ พัฒนาโครงการ เป็นต้น Q: เป้าหมาย และจุดประสงค์ของนิติบุคคล มีอะไรบ้าง ? A: เป้าหมายและจุดประสงค์ของการมีนิติบุคคลมีดังนี้ครับ รักษาผลประโยชน์ ของ ผู้อยู่อาศัย/เจ้าของร่วม โดยคาดหวังว่าผู้พักอาศัยจะได้อยู่อาศัยอย่างความสุข ความสงบ และเป็นระเบียบเรียบร้อย และลดปัญหาระหว่างผู้อยู่อาศัยที่อยู่ร่วมกันในอาคารนั้นๆ การดูแลรักษาโครงการ (Upkeep and Maintenance) การดูแลรักษาอาคารและงานระบบให้คงสภาพในการใช้งานที่ดี การบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางให้น่าใช้ สวยงาม การบำรุงรัษาที่ดีก็จะทำให้อาคารและงานระบบของอาคารนั้นมีอายุการใช้งานที่ยาวนานขึ้น และส่งผลโดยตรงกับภาพลักษณ์ของโครงการ รวมถึงการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว การปรับปรุง และพัฒนา  เพื่อคงสภาพและเพิ่มมูลค่าอาคารหรือทรัพย์สิน เจ้าของร่วมต้องเข้าใจและยอมรับว่างานระบบของอาคารมีอายุการใช้งาน สามารถเสื่อมสภาพได้ตามกาลเวลา แต่การดูแลรักษาที่ดีและการปรับปรุงอาคารให้ดีขึ้น นอกจากจะทำให้มีความน่าอยู่มากขึ้นแล้ว ยังเป็นการเพิ่มมูลค่าและคุณค่าของตัวอาคารได้ด้วยเช่นกัน การดำเนินการดังกล่าว เป็นเรื่องแน่นอนว่าต้องใช้

ครม. เห็นชอบหลักการมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ในลักษณะผู้พำนักระยะยาว หรือ long-term stay นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ให้ความคิดเห็นว่า เห็นด้วยกับกรณี ครม.ออกมาตราการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติที่มีศักยภาพสูง ได้แก่ กลุ่มผู้มีความมั่งคั่ง กลุ่มผู้มีรายได้สูง กลุ่มผู้เกษียรอายุต่างประเทศ และคนที่ต้องการทำงานในประเทศไทย โดยให้สิทธิพิเศษในการอยู่อาศัยระยะยาว การทำงาน และมีสิทธิครอบครองอสังหาริมทรัพย์ได้ การดำเนินการดังกล่าวยังอยู่ในขั้นตอนการกำหนดรายละเอียด เงื่อนไข รวมถึงกำหนดสิทธิและหน้าที่ รวมถึงสิทธิและเงื่อนไขในการเป็นเจ้าของหรือเช่าระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ด้วย แต่เมื่อกล่าวถึงการให้สิทธิชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินหรือเช่าระยะยาว (กรณีมากถึง 90ปี) เรามักจะพบว่า จะมีคนกลุ่มหนึ่งหรือคนบางคน ออกมาคัดค้าน ไม่เห็นด้วย อ้างว่าเป็นการขายชาติบ้าง ขายของเก่ากินบ้าง รัฐบาลไม่มีทางหาเงินอย่างอื่นแล้วจึงต้องขายสมบัติชาติบ้าง การให้สิทธิชาวต่างชาติซื้อ / ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน เพื่อการลงทุนทางอุตสาหกรรมผ่านทาง BOI หรือการนิคมอุตสาหกรรมนั้นมีการดำเนินการมานานกว่า 30 ปี ซึ่งก็ไม่พบหรือพิจารณาได้ว่าเป็นการขายชาติ ขายสมบัติของประเทศ แต่หากเป็นการอนุญาติให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยแล้ว มักจะมีการชูประเด็นการขายชาติ ขายสมบัติ ตามมาเสมอ เมื่อเกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ

คำถามมากมาย ที่เกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ ตลาด และ การลงทุน ไม่ว่าจะในสถานการณ์เศรษฐกิจแบบไหน ตอนไหน ในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ จะลงทุนอะไรดี ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ดีมั๊ย มีตัวเลือกอะไรบ้าง ความเสี่ยงเป็นอย่างไร? ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันเป็นอย่างไร น่าลงทุนแค่ไหน ผลตอบแทนเป็นอย่างไรบ้าง? และอีกมากมายหลายคำถาม คล้ายๆ กัน ไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจ ตลาด ขาขึ้นหรือขาลง เราก็จะพบว่า มีคำถามเกี่ยวกับการลงทุนตลอดเวลา นักลงทุน ในตลาดทุกประเภท รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ นั้นก็มีหลายกลุ่ม หลายระดับ ทั้งที่มีความรู้มาก ปานกลาง และน้อยต่างกันไป การที่จะเขียนบอกเล่าเพื่อให้ทุกคนมีความรู้ ความเข้าใจเหมือนกันหมดนั้นคงเป็นไปได้ยาก ข้อเขียนนี้จึงตกลงว่าเอากลางๆ ค่อนไปทางคนที่มีความรู้น้อย คนที่มีความรู้มากแล้วอาจจะเห็นว่าไม่ได้อะไรมากนักก็อย่าว่ากัน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็คล้ายกับการลงทุนประเภทอื่นที่ผู้ลงทุนต้องมีความรู้และเงินทุน คือ ต้องมีเงินทุน ไม่ว่าจะเป็นเงินตนเองหรือเงินกู้ ผู้ลงทุนต้องมีความรู้ ความเข้าใจ ในตลาดที่จะลงทุนดีพอควร การไม่มีความรู้ในธุรกิจและตลาดที่มากพอ ย่อมจะส่งผลกระทบต่อการลงทุน และการลงทุนนั้นก็อาจจะมีความเสี่ยงที่สูงกว่าที่ควรจะเป็น มีต้นทุนทางการเงิน ไม่ว่าจะเป็นเงินตนเองหรือต้องกู้ยืมเงินลงทุนนั้นมาหรือไม่ มีความเสี่ยงในการลงทุน ซึ่งเป็นเรื่องปกติในการลงทุนทุกประเภท แต่จะเสี่ยงมากหรือน้อยก็จะขึ้นกับความรู้ ความเข้าใจ

หน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด - คอนโดมิเนียม อำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด คือ ควบคุม ดูแลและตรวจสอบการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งผู้จัดการเป็นผู้ดำเนินการให้เป็นไปตามอำนาจหน้าที่และความรับผิดชอบตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับนี้ หรือตามมติที่ประชุมใหญ่ได้มอบหมายใว้ มีอำนาจหน้าที่ในการกำหนดนโยบายให้ผู้จัดการ เพื่อนำไปปฏิบัติ กำหนดระเบียบและมาตรการต่างๆ ที่อยู่ในขอบเขตของกฏหมาย และข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจวินิจฉัยเรื่องราว คำร้องขอต่างๆ และตัดสินปัญหาขัดแย้งที่เกิดในอาคารชุด รวมทั้งพิจารณาเรื่องอื่นๆ ภายในขอบเขตของกฏหมาย และข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจหน้าที่พิจารณาและอนุมัติเบิกจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ตลอดจนพิจารณาและเบิกจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกินงบประมาณที่ได้จัดไว้ในกรณีที่เห็นว่ามีความจำเป็นต่อสภาพความเป็นอยู่ของเจ้าของร่วม หรือความมั่นคงปลอดภัย หรือสภาพทางสถาปัตยกรรมของอาคาร มีอำนาจหน้าที่ในการทำนิติกรรม หรืออนุมัติให้ผู้จัดการ หรือบุคคลใดกระทำนิติกรรมในนามนิติบุคคลอาคารชุด กับบุคคลภายนอก มีอำนาจเรียกประชุมใหญ่ตามที่ข้อบังคับได้กำหนด หรือเมื่อมีเหตุจำเป็นที่ต้องขอมติจากเจ้าของร่วม พิจารณาและมีอำนาจผ่อนผัน งด ลด เบี้ยปรับหรือผ่อนผันการดำเนินมาตรการ สำหรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับนี้ ทั้งนี้คณะกรรมการต้องมีมติด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าสามในสี่ มีอำนาจพิจารณาชี้ขาดว่า การกระทำใดอย่างใดต่อทรัพย์สินส่วนบุคคล อันจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้างความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคาร หรือการอื่น ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ หรือการกระทำอย่างใดของเจ้าของร่วมอันจะมีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือลักษณะภายนอกอาคาร หรือการก่อสร้างใดๆ

เปิดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประกาศใหม่ ผ่อนได้ 3 เดือน สรุปประกาศขยายเวลาจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและลดอัตราการจ่าย 90 % จากเดิมเม.ย. เป็น มิ.ย. ผ่อนจ่ายได้ 3 เดือน เพื่อไม่ให้กระทบสิทธิของผู้เสียภาษี และกระบวนการจัดเก็บรายได้ขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น  จึงมีการเลื่อนเงื่อนเวลาการชำระภาษี ดังนี้ การประกาศราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราภาษีที่จัดเก็บ และรายละเอียดอื่นที่จำเป็นในการจัดเก็บภาษี โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ระยะเวลาตามกฎหมาย ก่อนวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2564 เลื่อนเป็น ก่อนวันที่ 1 เมษายน 2564 การแจ้งการประเมินภาษีโดยส่งแบบประเมินภาษีให้แก่ผู้เสียภาษี โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ระยะเวลาตามกฎหมาย ภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2564 เลื่อนเป็น ภายในเดือนเมษายน 2564 การผ่อนชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยผู้มีหน้าที่เสียภาษี ระยะเวลาตามกฎหมาย 1.งวดที่หนึ่ง ภายในเดือนเมษายน 2564 2.งวดที่สอง ภายในเดือนพฤษภาคม 2564 3.งวดที่สาม