อาคารชุด หรือที่เราเรียกว่าคอนโดมิเนียม ดูจะเป็นที่พักอาศัยที่สามารถพบเห็นได้เป็นปกติในเมืองไทย ซึ่งในแต่ละโครงการก็จะมีบริษัทบริหารทรัพย์สิน หรือ “นิติบุคคล” คอยดูแลโครงการ ซึ่งวันนี้เราจะมาทำความรู้จักว่าหน้าที่ของนิติบุคลลอาคารชุดมีอะไรบ้าง และทำไมถึงจำเป็นถึงจะต้องมี

การบริหารนิติบุคคลอาคารชุด เป็นเรื่องที่กฎหมาย พรบ.อาคารชุดกำหนดให้มี โดยที่บริษัทเหล่านี้จะเข้ามาดูแลผู้พักอาศัยและคอยดูแลภาพรวมความเป็นอยู่ของโครงการ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการ ซ่อมแซม ปรับปรุง หรือ พัฒนาโครงการ เป็นต้น

Q: เป้าหมาย และจุดประสงค์ของนิติบุคคล มีอะไรบ้าง ?

A: เป้าหมายและจุดประสงค์ของการมีนิติบุคคลมีดังนี้ครับ

• รักษาผลประโยชน์ ของ ผู้อยู่อาศัย/เจ้าของร่วม โดยคาดหวังว่าผู้พักอาศัยจะได้อยู่อาศัยอย่างความสุข ความสงบ และเป็นระเบียบเรียบร้อย และลดปัญหาระหว่างผู้อยู่อาศัยที่อยู่ร่วมกันในอาคารนั้นๆ

• การดูแลรักษาโครงการ (Upkeep and Maintenance) การดูแลรักษาอาคารและงานระบบให้คงสภาพในการใช้งานที่ดี การบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางให้น่าใช้ สวยงาม การบำรุงรัษาที่ดีก็จะทำให้อาคารและงานระบบของอาคารนั้นมีอายุการใช้งานที่ยาวนานขึ้น และส่งผลโดยตรงกับภาพลักษณ์ของโครงการ รวมถึงการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว

• การปรับปรุง และพัฒนา  เพื่อคงสภาพและเพิ่มมูลค่าอาคารหรือทรัพย์สิน เจ้าของร่วมต้องเข้าใจและยอมรับว่างานระบบของอาคารมีอายุการใช้งาน สามารถเสื่อมสภาพได้ตามกาลเวลา แต่การดูแลรักษาที่ดีและการปรับปรุงอาคารให้ดีขึ้น นอกจากจะทำให้มีความน่าอยู่มากขึ้นแล้ว ยังเป็นการเพิ่มมูลค่าและคุณค่าของตัวอาคารได้ด้วยเช่นกัน การดำเนินการดังกล่าว เป็นเรื่องแน่นอนว่าต้องใช้ ทรัพยากรบุคคล และงบประมาณ เข้ามาช่วยเหลือ

บริหารคอนโดไม่ใช่เรื่องง่าย มักจะเจอกับปัญหาอะไรบ้าง ?

เป็นเรื่องที่แน่นอนว่าการบริหารอาคารที่มีการอยู่ร่วมกันของคนกลุ่มใหญ่ที่มีความหลากหลายด้านพฤติกรรม ต่างวัฒนธรรมนั้นเป็นเรื่องที่ค่อนข้างท้าทายพอสมควร เราลองมาดูกันว่าปัญหาที่ส่วนใหญ่นิติบุคคลต้องเจอนั้นมีอะไรกันบ้าง

• เจ้าของห้องชุด ไม่ยอมปฏิบัติตามกฏระเบียบ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และการบังคับใช้ไม่เป็นผล

• เจ้าของห้องชุดส่วนใหญ่มักจะไม่สนใจเรื่องการบริหารอาคารชุด ไม่อยากเข้ามามีส่วนร่วม ไม่อยากเข้ามาเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด เพราะกลัวเสียเวลากลัวว่าจะเกิดความขัดแย้งกับกรรมการและขัดแย้งกับเจ้าของร่วมท่านอื่น

• ไม่อยากจ่ายค่าส่วนกลางที่สูง มองว่าไม่จำเป็นต้องจ่ายแพง แต่ต้องการบริการที่ดีค่าใช้จ่ายไม่สูง เจ้าหน้าที่นิติต้องเนี๊ยบ มีความรู้ความสามารถ มีความเป็นมืออาชีพ และสามารถทำให้ได้ทุกอย่างตามใจที่เจ้าของปรารถนา

• ปัญหาการซ่อมบำรุงโครงการ การซ่อมบำรุงที่ดีนั้นต้องทำเป็น preventive maintenance ซ่อมก่อนเสีย ซึ่งเป็นวิธีกรซ่อมบำรุงอาคารที่ดีมากแต่การดำเนินการนั้นต้องมีบุคลากร มีค่าใช้จ่าย แต่เจ้าของร่วมส่วนใหญ่จะไม่อยากจ่ายมองว่า แพง ไม่จำเป็น รอให้เสียก่อนค่อยซ่อม แต่เมื่อพอมีการชำรุดเจ้าหนี่นิติก็จะถูกมองว่าไม่ใส่ใจและไม่ดูแล

หลังจากที่เราได้ทำความรู้จักหน้าที่ของ นิติบุคคล และได้รับรู้ถึงปัญหาที่ทางบริษัทบริหารทรัพย์สินต้องเจอแล้ว ทั้งหมดนี้เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นในเกือบๆทุกๆโครงการและเป็นปัญหาที่แก้ได้ยาก หากท่านผู้อ่านมีความสนใจอยากรู้ วิธีการรับมือ ปัญหาเหล่านี้สามารถรับมือได้อย่างไรบ้าง ท่านสามารถอ่านข้อมูลเพิ่มเติมได้ใน บทความเรื่อง 10 ปัญหาที่พบบ่อยในคอนโด

ถ้าหากคุณกำลังมองหาบริษัท บริหารจัดการทรัพย์สินระดับมืออาชีพ และครบวงจร บริษัทไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พร้อมที่จะช่วยเหลือคุณ